Contrato de arras ¿Qué es y para qué sirve?

contrato de arras

El contrato de arras es un pre-contrato que se firma con anterioridad a la compraventa de un bien inmueble y que puede ser realmente ventajoso para ambas partes, ya que no sólo es un pre-acuerdo, sino que constituye una verdadera garantía para ambas partes, comprador y vendedor, de que, en un futuro, se realizará la compraventa de la vivienda.  No obstante, ¿qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un contrato privado que constituye una garantía de que se va a llevar a cabo la compraventa de un bien inmueble. Además, el comprador deberá entregar una determinada cantidad de dinero como reserva o señal. En el contrato de arras se recogen los detalles de la compraventa: el importe de la misma, la forma en que se realizará el pago, el reparto de los gastos derivados de la operación entre ambas partes y el plazo de formalización del contrato, entre otros extremos de la operación. Así, básicamente, el contrato de arras es un pre-contrato donde comprador y vendedor acuerdan la compraventa de un inmueble, siendo, por tanto, una garantía para ambas partes de que la compraventa del inmueble se va a realizar.

Los pagos en el Contrato de Arras 

Como ya se ha apuntado, el comprador ha de entregar una determinada cantidad de dinero en concepto de reserva. Ese primer pago ha de hacerse en el momento de la firma del contrato. El segundo pago deberá efectuarse cuando se firme dicho documento ante el notario, a través de un cheque bancario o conformado. Este segundo pago ha de realizarse en un plazo máximo de 2 meses.

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En cualquier caso, la cantidad en concepto de reserva no está determinada por la Ley, por lo que la cuantía de dicha cantidad será la que acuerden ambas partes y será descontada del precio final de la vivienda o inmueble.

Contenido de un Contrato de Arras

En el contrato de arras han de figurar los siguientes extremos:

1.- Información personal e identidad de ambas partes.

2.- Descripción del inmueble: localización de la vivienda, dirección, superficie, etc.

3.- Cuantía de la reserva.

4.- Precio del inmueble.

5.- Cargas de la vivienda.

6.- Plazo máximo para concretar la compraventa ante el notario competente.

7.- Reparto de los gastos derivados de la operación: gastos notariales o gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, entre otros.  

Tipos de Contratos de Arras

Existen tres tipos de arras. Son las siguientes:

1.- Arras confirmatorias: son aquellas arras que prueban la perfección y conclusión del contrato de compraventa y que constituyen la reserva o señal de la que ya se ha hablado. Así, las arras confirmatorias son una verdadera garantía para ambas partes de que la compraventa se realizará en un futuro. En caso de incumplimiento, tanto si es el comprador es que resulte perjudicada como si fuera el vendedor el perjudicado, ambos podrán exigir bien el cumplimiento del contrato, bien la resolución del mismo, además, en este segundo caso, de la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

2.- Arras penales: en caso de incumplimiento por parte del comprador, se pierde la cantidad entregada, mientras que si el que ha incumplido el contrato es el vendedor, éste estará obligado a entregar el doble de lo que hubiera percibido del comprador. En este caso, el importe fijado es una cláusula penal. Así, si no se cumpliera el contrato, no sólo se podrá exigir el cumplimiento del mismo, sino que, además, se impondrá una pena que podrá ser sustituida por la correspondiente indemnización por daños y el abono de los intereses que correspondan.

3.- Arras penitenciales: son aquellas arras que permiten el desistimiento libre del contrato a ambas partes siendo esto lo que las diferencian de las arras confirmatorias, ya que éstas no permiten el desistimiento del contrato. No obstante, cuando se desiste del contrato, se tendrá la obligación de abonar la cantidad que se haya fijado en el contrato de arras. En caso de que sea el comprador quien incumpla el contrato, éste perderá la cantidad entregada. Sin embargo, si fuera el vendedor quien hubiera incumplido el contrato, éste estará obligado a entregar el doble de la cantidad que recibió del comprador.

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